多目标管理的楼市调控，未来局面如何发展？中国房地产和城市成长之间，有一个“补课”原理。即住宅开发先行，城市配套一般后补。在项目之初，开发商难免借重概念抬高价格，但房价只能托一时不能托一世，如果该城市没有支撑房价的长期、实质利好，那房价会被打回原形。也就是说，这课有补得上的，也有补不上的。
　　从开发商角度看，他们或是认为其他城市都可以复制在一线城市的成功经验，或是认为一线城市房价太高，风险太大，于是下沉到全国其他城市。但如上所述，总体上是失败的。只不过失败分两种，一是“温水煮青蛙”式的失败，这也是大多数开发商的结局；二是“崩塌式失败”。
　　以我的家乡，一个三线半的东北工业老城为例。大约10年前，现今全国排名前三的房企就已进入，他们当初认为房价也是会上去的，所以开盘就奔每平米六七千元，但事实证明这是一厢情愿，后来不得不实质性降价。直到10年后的今天，房价才勉强达到他们当年的期望值。
　　但现在情况有了新变化。一方面，一线城市受到了严厉的调控，使得购房人的目标区域下移。另一方面，部分秉赋优异的二三线城市，其本身价值亦有了长足进步；也就是说，能基本成功复制北上广深成功路径，能撑得住每平米数万元的房价。
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　　因为随着房价基准值不可避免地提高，调控也进入了多目标管理阶段。不仅是经济目标的管理，还是社会情绪的管理。调控目标之间出现了某种微妙关系：楼市不能大涨，亦不能大跌；银行和大型企业需要去杠杆，但整体又不能出系统性金融风险；城市的价值不断提升，应该用更高的房价反映，但又不符合中低收入群体的诉求；而中等收入群体的诉求也不仅是居者有其屋，更希望在资产升值的游戏中分一杯羹，或者至少资产不贬值。
　　首先，限价令继续使用的空间逼仄，急需调整。但其价值本身就在于控制房价，如何调整才能达到预期目标，这是个问题。
　　其次，房地产市场长效机制中，房地产税依法征收的时机是否合适，以前不征而现在征收，是否会造成更棘手的局面，也是个问题。另外，保障房和租赁市场能否在资产大幅升值的预期中，形成对拥有产权住房的替代，能否做成不亏本的生意形成可持续发展，这也是问题。
　　再次，楼市调控政策的“监管从严”是主基调，不会轻易改变。但目前局部性的稳定价格、限制流动性的做法，可不可能全部铺开，如果铺开，会不会造成全国性的流动性枯竭和交易萎缩，从而引发整个市场塌方，这也是问题。
　　此外，中国各地发展不平衡的现状决定了房价不大可能按年份平均上涨，也不大可能在所有区域同时上涨。所以楼市管理和调控措施也是一种结构性管理、流动性管理和总量管理。以前像时钟钟摆，几年松，几年紧；但现在像空间钟摆，东边日出，西边雨。
　　正因如此，才有了现在的因城施策的差异化调控，相当于将住房购买力在全国再分配。目前的状态是：一线城市严控，三、四、五线级城市加杠杆去库存，二线城市则介乎两者之间，从而达到某种均衡。但近期出现了变味的摇号抢房，上述均衡会不会被打破，这也是问题。
　　之所以说“极乐观”，一是因为外部环境不支持这种情况，美联储正处在加息缩表周期中，流动性收缩是大概率事件；二是其他条件不具备的情况下，国内银根放松的实际作用，会变相刺激房地产行业；三是目前房价调整的空间变小，起码在一线城市，房价已脱离普通人群的承受值，再升高会触碰到社会情绪的“红线”。