2020年经过调控洗礼海南文昌房价升值吗？应该怎么去看？

　　相比几年前的黯淡与纠结，这场市场的暖流自北向南，再呈自东往西般的扩散，尽管半年未过，但楼市向好的态势给这个行业注入新的鸡血。

　　海南楼市正经历着历史最好时期，即使这种“最好”只是局限在销售量的维度。网易房产统计数据显示，今年1-5月海南房地产商品房销售总备案数据成交67930套，5518851.048平方米，其中3、4两月，备案表现更是逆天！成交43745套，3322593平方米，这一数字，超过全国绝大多数房地产成交表现炙手可热的城市。同期一线城市的地产表现：北京1-5月成交31715套，深圳4、5两月合计备案成交不到5000套。而在传统淡季的5月，海南海口，三亚等5市县备案表现依然强劲，成交超8000套，同比增长80%。

　　大盘表现也为这场亢奋留下完美侧影，雅居乐清水湾1-5月销售金额接近60亿元，而恒大海花岛几乎以一己之力，带动儋州楼市暴增长！在海花岛集中备案的3、4月，儋州楼市备案总成交21441套，1431219平方米，历史性地站在海南楼市区县排行榜首位！

　　海南知名的地产数据机构锦诚公司用“历史最疯狂”来为这场亢奋做下注解！中原地产也给出自己的数据佐证，“1-5月同比70%的增长率，全国第一！”
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　　网易房产曾在5月走访位于海南西线临高的热销项目长岛蓝湾的售楼处现场，即使进入传统淡季，这里每天依然保持十组左右的看房客户，数百平的业主餐厅每天爆满。恒迅地产副总裁林盛介绍，进入4月后，这里现在每月保持4000万以上的销售金额，房源几乎都是出一套卖一套！

　　在一场基于业内的行业谈话中为这场热销点题：海南楼市的亢奋，价格是驱动！

　　13366到9883：一场持续4年的降价潮

　　降价到走量，海南楼市似乎陷入这样一个死循环。

　　尽管每天依然会有各种销售员打了鸡血似得在朋友圈内发布房价上涨的各种契机和猜测，每一个重大政策的出台，总能引发吸引眼球的调价的通知或洗脑软文。但是海南房价依然坚挺，只是坚挺向下且义无反顾，那些被市场乐观论忽悠晕了头的开发商，开始颇有底气的调价，但回过头一看，周边所有项目不涨反降，自己像一个迷失的小孩，站在中央，被看笑话。而并不买账的购房者，转头就去往别的项目。

　　“海南的库存太高了！”海南锦诚机构曾发布海南库存报告显示，2019年末海南全省库存量3639.23万㎡，全省平均去化周期48.85个月。

　　强大的资金压力下，去库存不仅仅是政府摇旗呐喊的政治使命，也是开发商们乐此不疲的变现方式。

　　也就意味着，价格成为项目拼刺刀的必要选项。

　　在网易房产的统计的数据履历显示，2012年最高时三亚的成交均价达到2.6万元/平方米，在当时堪称全国最高，彼时的暗流涌动的北京，深圳，上海只是“紧随其后”！三亚一度，一度被看作最具升值潜力的区域。而另一重点区域陵水县，据克尔瑞统计数据显示2011年1-10月成交均价高至30307元/平方米，2012年1-10月成交均价下滑至25899元/平方米，堪称当时中国房价最高的县级城市。

　　但自那以后，海南房价逐年下滑。最近一次，网易房产统计的2019年1-4月成交均价显示，三亚房价均价为17231/平方米，而另一重点区域陵水县2019年成交均价达到1.6万元/平方米。即使保持坚挺的海口市场，今年1-4月成交均价为7479元/平方米，相比2012年均价下滑接近10%。

　　海南楼市依然在经历那场4年前的降价潮。

　　数据不会说谎，根据海南备案成交数据显示，海南商品房成交均价在2011年最高点达到13366元/平方米，而后2012年后，滑落至10140元/平方米，此后4年内，成交均价在1.1万元/平方米左右的区间游走。最终，在今年1-5月网签均价表现为9883元/平方米。三亚楼市成交均价下滑更加明显，自2012年后，三亚成交均价呈现每年超过10%的下滑态势。

　　网易房产也调查了几个样本楼盘，三亚凤凰岛一度价格高至15万元/平方米，但是在2019年下滑至7万元/平方米左右，半山半岛在收购闹剧后，公寓售卖价格从均价4万以上，滑落至29000元/平方米。陵水香水湾，2010年几个高端海景项目陆续出货，价格基本保持在1.5万元/平方米以上，也有价格高至4.5万元/平方米的顶级豪宅。但到了去年，“后来者”荣盛香水湾推出的价格显示为“一期公寓31万/套起，别墅180万/套起！”刷新新的价格底线。

　　文昌高隆湾一带，3年前，1万元/平方米以上被看作常规海景价格。但是一些小楼盘的破土和竞品区域月亮湾的崛起打破了这种价格上的平静。波溪丽亚湾3年前价格保持在9500元/平方米以上的价格底线，但是现在，一位高隆湾区域的地产人告诉网易房产，“他们的精装价格已经跌破7字头”。

　　这种降价也的确拯救了不少项目，“波溪丽亚湾就在大幅降价后，开始复苏走量。三亚迎宾路一带的项目也正是因为低价因素，一夜之间成为炙手可热的区域。”

　　降价潮像一种容易上瘾的毒药，呈现自南向北的蔓延。海口西海岸，一度被还做看作“海口向西”的价值高地。天利龙腾湾，作为西海岸首个向西延伸的项目，刚开盘时，18000元/平方米的均价带着“新贵”的傲娇，开盘当天解筹超过60套。而后海域阳光，海长流，西海瑞园等数十个项目长满在西海岸。

　　这种区域造势，在规模上，将西海岸推向市场中心，但是难以支撑的配套将价格狠狠地下拽了一把：天利龙腾湾的最新价格表上显示，均价11000元/平方米。海域阳光2012年价格最高时，可以到达2万元/平方米的高线，但是最新销售均价1.3万元/平方米。西海瑞园，2011年的时候，价格保持在1.3万元/平方米以上，但2012年后成为西海岸首个7字头的项目。

　　“政府想了很多办法，也出了不少政策，尝试帮助企业走出价格的窘境！”一位海口西海岸项目的操盘手告诉网易房产，“即使现在价格已经比原来低了很多，但还是很想再下调些，只是政府已经画了价格红线，调不下来。”